Erbschaftssteuer für Auslandsimmobilien: So berechnen Sie die Steuerlast korrekt
Sie erben eine Immobilie im Ausland und fragen sich, ob das deutsche Finanzamt mitkassiert? Die Antwort ist fast immer ja, doch die Höhe der Steuerlast hängt von nur drei Faktoren ab. Dieser Leitfaden zeigt Ihnen, wie Sie die Erbschaftssteuer bei einer Immobilie im Ausland korrekt berechnen und Fallstricke vermeiden.
Bei Wohnsitz in Deutschland unterliegt das gesamte Weltvermögen, inklusive Auslandsimmobilien, der deutschen Erbschaftssteuer (unbeschränkte Steuerpflicht).
Doppelbesteuerungsabkommen (DBA) zur Erbschaftssteuer bestehen nur mit 6 Ländern; für alle anderen muss die Anrechnung nach § 21 ErbStG aktiv beantragt werden.
Der Wert der Auslandsimmobilie muss durch den Erben nachgewiesen werden (meist durch ein Gutachten), um eine potenziell nachteilige Schätzung des Finanzamts zu vermeiden.
Eine geerbte Ferienwohnung in Spanien oder ein Chalet in der Schweiz – was zunächst wie ein Segen wirkt, kann schnell zu einer komplexen Steuerangelegenheit werden. In Deutschland gilt grundsätzlich das Welteinkommensprinzip, was bedeutet, dass auch ausländisches Immobilienvermögen der deutschen Erbschaftssteuer unterliegt, sobald Erblasser oder Erbe einen Wohnsitz in Deutschland haben. Viele Erben sind überrascht, wenn sie Post vom deutschen Finanzamt erhalten und mit einer Doppelbesteuerung konfrontiert werden. Doch mit dem richtigen Wissen über Doppelbesteuerungsabkommen, Bewertungsverfahren und Anrechnungsmöglichkeiten können Sie Ihre Steuerlast um bis zu 100 % der im Ausland gezahlten Steuer reduzieren. Wir führen Sie durch die 4 entscheidenden Schritte.
Zuerst muss geklärt werden, ob in Deutschland überhaupt eine Steuerpflicht besteht. Das deutsche Erbschaftsteuergesetz (ErbStG) unterscheidet zwei grundlegende Fälle, die über eine Besteuerung des weltweiten Vermögens entscheiden. Die unbeschränkte Steuerpflicht nach § 2 ErbStG greift bereits, wenn nur eine der beteiligten Personen – also Erblasser oder Erbe – zum Zeitpunkt des Erbfalls ihren Wohnsitz in Deutschland hat.
In diesem Fall wird das gesamte Weltvermögen, inklusive der Immobilie im Ausland, für die Berechnung der deutschen Erbschaftssteuer herangezogen. Selbst deutsche Staatsangehörige, die weniger als fünf Jahre im Ausland leben, gelten weiterhin als unbeschränkt steuerpflichtig. Die beschränkte Steuerpflicht gilt hingegen, wenn weder Erblasser noch Erbe einen Wohnsitz in Deutschland haben, aber sogenanntes Inlandsvermögen (z. B. eine Wohnung in Berlin) vererbt wird. Die korrekte Bestimmung der Steuerpflicht ist somit der erste Schritt, um die anfallende Schenkungs- und Erbschaftssteuer zu verstehen.
Wurde eine unbeschränkte Steuerpflicht in Deutschland festgestellt, droht eine Doppelbesteuerung, falls auch der ausländische Staat eine Erbschaftssteuer erhebt. Um dies zu verhindern, hat Deutschland mit nur sechs Staaten ein spezifisches Doppelbesteuerungsabkommen (DBA) für Erbschaften abgeschlossen: Dänemark, Frankreich, Griechenland, Schweden, der Schweiz und den USA.
Diese Abkommen regeln, welcher Staat das primäre Besteuerungsrecht hat, was meist der Belegenheitsstaat der Immobilie ist. Erben Sie beispielsweise ein Haus in den USA, wird die dort gezahlte Steuer vollständig auf die deutsche Steuer angerechnet. Für beliebte Länder wie Spanien, Italien oder Österreich existiert kein solches Abkommen, was die Situation für Erben deutlich komplexer macht. Ein digitaler Erbschaftsmanager kann hier helfen, den Überblick über die länderspezifischen Regelungen zu behalten und die nächsten Schritte zu planen.
Existiert kein DBA, bietet § 21 des Erbschaftsteuergesetzes eine alternative Lösung zur Vermeidung der Doppelbesteuerung. Auf Antrag kann die im Ausland nachweislich gezahlte Erbschaftssteuer auf die deutsche Steuerschuld angerechnet werden. Dieser Antrag ist entscheidend, da eine Anrechnung nicht automatisch erfolgt. Die Anrechnung ist jedoch auf die Höhe der deutschen Steuer begrenzt, die anteilig auf das Auslandsvermögen entfällt.
Um die Anrechnung zu beantragen, müssen Sie dem Finanzamt mehrere Nachweise vorlegen:
Nachweis über den Wert der Auslandsimmobilie (z. B. durch ein Gutachten).
Der ausländische Steuerbescheid, der die festgesetzte Steuer ausweist.
Ein Beleg über die vollständige Zahlung der Steuer im Ausland.
Ein Antrag auf Anrechnung innerhalb der Verjährungsfrist von fünf Jahren.
Ein präziser Erbschaftssteuer-Rechner kann eine erste Indikation für die mögliche Anrechnungshöhe geben. Die korrekte Bewertung der Immobilie ist dabei der nächste kritische Faktor.
Das deutsche Finanzamt verlangt für die Berechnung der Erbschaftssteuer die Angabe des „gemeinen Werts“ der Auslandsimmobilie, was dem Verkehrswert am Todestag entspricht. Da deutsche Bewertungsverfahren wie das Vergleichs- oder Ertragswertverfahren im Ausland oft nicht anwendbar sind, liegt die Beweislast beim Erben. Gemäß § 90 der Abgabenordnung müssen Sie als Steuerpflichtiger den Wert nachweisen, was in der Praxis meist über ein Sachverständigengutachten geschieht.
Die Kosten für ein solches Gutachten von 0,5 % bis 1,5 % des Immobilienwerts sind oft gut investiert, um eine zu hohe Schätzung durch das Finanzamt zu vermeiden. Für vermietete Immobilien in EU-Ländern gewährt der Fiskus immerhin einen Bewertungsabschlag von 10 %. Eine professionelle internationale Grundstücksbewertung schafft hier die nötige Rechtssicherheit. Mit dem ermittelten Wert können Sie dann Ihre persönlichen Freibeträge nutzen.
Nachdem der steuerpflichtige Wert der Auslandsimmobilie feststeht, können Sie Ihre persönlichen Freibeträge geltend machen. Die Höhe dieser Freibeträge hängt direkt vom Verwandtschaftsgrad zum Erblasser ab und kann die Steuerlast erheblich senken. Die Freibeträge können alle 10 Jahre auch für Schenkungen genutzt werden.
Die wichtigsten Freibeträge nach Steuerklasse I sind:
Ehegatten und eingetragene Lebenspartner: 500.000 €
Kinder und Stiefkinder: 400.000 €
Enkelkinder: 200.000 € (400.000 €, falls der Elternteil bereits verstorben ist)
Eltern und Großeltern (nur bei Erbschaft): 100.000 €
Liegt der Wert der Immobilie nach Abzug der Freibeträge immer noch im positiven Bereich, wird auf den Restbetrag der jeweilige Steuersatz der Steuerklasse angewendet. Eine genaue Kenntnis über den Verkehrswert der Immobilie ist daher unerlässlich für die Steuerplanung.
Die Berechnung der Erbschaftssteuer für eine Immobilie im Ausland erfordert eine sorgfältige, schrittweise Prüfung. Entscheidend sind Ihr steuerlicher Status, das Vorhandensein eines Doppelbesteuerungsabkommens und eine korrekte, nachweisbare Immobilienbewertung. Handeln Sie proaktiv, um eine Doppelbesteuerung zu vermeiden, denn ohne Ihren Antrag nach § 21 ErbStG wird eine im Ausland gezahlte Steuer nicht angerechnet. Dies kann zu vermeidbaren Mehrkosten von über 30 % des Immobilienwerts führen.
Eine datengestützte Bewertung von Auctoa liefert Ihnen den notwendigen Verkehrswertnachweis für das Finanzamt. Für eine erste Einschätzung können Sie zudem unseren ImmoGPT-Chat nutzen, um schnell und unkompliziert Ihre individuellen Fragen zu klären. Am Ende ist eine fundierte Strategie der sicherste Weg, um Ihr geerbtes Vermögen zu schützen.
Das Bundesfinanzministerium bietet umfassende Informationen zur Erbschaft- und Schenkungsteuer.
Das Statistische Bundesamt stellt Statistiken zu Erbschaften und Schenkungen in Deutschland bereit.
Einen detaillierten statistischen Bericht zur Erbschaft- und Schenkungsteuer finden Sie ebenfalls beim Statistischen Bundesamt.
Informationen zu Doppelbesteuerungsabkommen sind auf der Webseite des Bundesfinanzministeriums verfügbar.
Die Plattform Gesetze im Internet bietet Zugang zum vollständigen Erbschaftsteuergesetz (ErbStG).
Ebenfalls auf Gesetze im Internet finden Sie die Erbschaftsteuer-Durchführungsverordnung (ErbStDV).
Stiftung Warentest informiert in einem Artikel darüber, wie Finanzämter den Verkehrswert von Immobilien ermitteln.
Haufe bietet einen Beitrag zur Bewertung von Grundvermögen im Rahmen der Erbschaftsteuer.
